Sur les hauteurs de Rouen, Mont-Saint-Aignan (Seine-Maritime) s'impose comme la grande gagnante du classement 2025 du Parisien. Avec ses étudiants nombreux, ses prix encore accessibles et une rentabilité moyenne autour de 8% pour un T2, la commune coche toutes les cases.
Le prix du mètre carré tourne autour de 2 250 euros, bien en dessous de Rouen, tout en offrant un revenu locatif attractif. Pour les investisseurs, c'est une ville sous-évaluée où le pouvoir d'achat immobilier reste élevé.
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Hérouville-Saint-Clair, la banlieue de Caen qui séduit les investisseurs
Juste derrière, Hérouville-Saint-Clair (Calvados) se hisse sur la deuxième marche du podium. Proche du centre de Caen, la commune attire étudiants et jeunes actifs grâce à ses prix abordables et à une forte demande locative.
Le prix moyen du mètre carré y est estimé à 2 100 euros, contre presque 3 000 euros à Caen intra-muros. Une différence qui rend la rentabilité locative particulièrement intéressante.
Autre avantage non négligeable : un parc immobilier vieillissant, idéal pour défiscaliser via des travaux.
Gonfreville-l'Orcher, la surprise de la côte havraise
Cinquième du classement national, Gonfreville-l'Orcher (Seine-Maritime) fait figure de belle surprise. Située à deux pas du Havre, elle offre une rentabilité moyenne de 9% sur un an pour un T2.
Les prix d'achat y sont encore très compétitifs, autour de 2 000 euros le mètre carré, ce qui en fait une opportunité rare pour les investisseurs cherchant à miser sur la croissance du littoral normand.
Pourquoi la Normandie attire les investisseurs
La Normandie s'impose de plus en plus comme un territoire à fort potentiel immobilier. Entre villes étudiantes dynamiques, bassins d'emploi stables et prix encore raisonnables, elle réunit les critères clés recherchés par les investisseurs.
Les communes situées dans l'orbite des grandes agglomérations (Rouen, Caen, Le Havre) bénéficient d'un effet de rayonnement : loyers soutenus, demandes régulières et valorisation progressive des biens.
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La méthode du Parisien
Pour établir ce classement, Le Parisien a analysé une vingtaine de critères sur les communes françaises de moins de 25 000 habitants : prix d'achat, loyers moyens, vacance locative, transports, attractivité, qualité de vie… Les données proviennent notamment de SeLoger-Meilleurs Agents, de l'Insee et de l'Observatoire des territoires.
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