[Enquête] Caen. Le centre-ville s'élargit

Comment se porte le marché au niveau des locaux commerciaux ?

"Il y a plus de demandes que d'offres dans l'hypercentre, donc le marché est tendu. Cela peut s'expliquer par le fait qu'avec la Covid-19, c'était imprudent de se lancer ces dernières années. Désormais, les demandes s'accumulent."

Quelles rues coûtent le plus cher ?

"En termes de coût d'occupation, c'est-à-dire avec le droit au bail lissé additionné au loyer, les rues Saint-Pierre, de Strasbourg, du Moulin, de Bras, Froide, ou encore Belivet disposent de locaux commerciaux entre 400 et 800 euros du m² HT par an. À l'inverse, sur l'Avenue du 6-Juin ou la rue de Vaucelles, où on atteindra un prix plancher, ce sera autour de 100-150 euros du m². "

Est-ce pour ces raisons que certains commerçants s'installent hors de l'hypercentre ?

"Il y a avant tout différents types de commerces. Les Mass market, c'est-à-dire les magasins tout public, les franchises s'installent sur des emplacements numéro 1. Avec ces emplacements, il y a une garantie de fonctionnement, c'est-à-dire un chiffre d'affaires atteint plus vite et plus fort. Il y a ensuite les magasins de destination, qui sont ceux chez qui on se rend volontairement, parce qu'on recherche un produit. Ces derniers peuvent s'installer rue Demolombe ou Avenue du 6-Juin par exemple. Ces commerces n'ont pas grand intérêt à s'installer en hypercentre puisqu'il faut que le chiffre d'affaires et la marge soient importants pour couvrir les dépenses."

Face au manque de locaux disponibles dans l'hypercentre, certaines artères remportent un franc succès auprès des commerçants pour installer leurs activités. "La rue Arcisse-de-Caumont devient très attractive, plein de concept stores se sont installés, la rue Saint-Laurent aussi", indique Sylvie Orcier, présidente des Vitrines de Caen.

Création de quartiers commerciaux

Will Bethus, qui va ouvrir son affaire de torréfaction mi-mai, rue de Vaucelles, est satisfait de son emplacement. "Je suis sur un axe avec du passage, proche de la gare, d'un hôtel, du Moho, donc il y a des pôles d'activités autour." D'autres lieux changent de visage, c'est le cas du quartier Saint-Jean "Avant, les commerces étaient très portés sur l'alimentaire, désormais il y a de tout : des magasins de vêtements, de meubles, d'articles culinaires…", ajoute Sylvie Orcier. Autre exemple avenue du 6-Juin, où récemment un coiffeur et un magasin de meubles ont ouvert. "Ce qui attire, c'est quand on a plusieurs boutiques qui viennent s'installer. Si ça fait boule de neige et que d'autres magasins s'implantent, ça crée un nouveau quartier commercial."

Michèle Lamotte, gérante de la boutique de prêt-à-porter Le Dressing de Minette dans cette avenue, pense que c'est un lieu qui peut attirer car il est "très passant". Erwan David, gérant de l'agence immobilière Arthur Loyd à Caen, lui, nuance. Les rues "qui deviennent attractives l'étaient déjà avant".

Peut-être ne situez-vous pas bien la rue Sadi-Carnot. Cette dernière se trouve entre le cours du général de Gaulle et La Poste Gambetta. Hors de l'hypercentre, cette rue est passante et c'est d'ailleurs ce qui a motivé Sabine Pagnon à installer sa boutique de mariage Cymbelline ici, en 2019. "Nous avons besoin d'une belle visibilité et, à cet emplacement, c'est le cas. C'est un beau quartier avec des immeubles type haussmannien, et de nombreuses personnes passent par ici", explique la gérante, qui possède également un deuxième magasin, ouvert en 2010, place de l'Ancienne-Boucherie. Pour elle, le centre-ville n'est pas une condition sine qua non. "Nous n'avons pas besoin d'être dans l'hypercentre puisque, lorsqu'on rentre dans notre boutique, c'est pour un but précis : le mariage. Les gens ont fait une recherche avant et ne vont pas rentrer parce qu'ils ont vu la vitrine et réaliser un achat coup de cœur."

Plus de temps

Se situer en dehors du centre-ville, c'est aussi un autre moyen de commercer. "Certes il y a moins de personnes qui rentrent que si j'étais rue Saint-Pierre, mais ça me permet de prendre plus de temps avec mes clientes", insiste Michèle Lamotte, la gérante du magasin de vêtements Le dressing de Minette depuis 2018, avenue du 6-Juin. Il faut dire qu'avec les 37 000 à 56 000 personnes qui passent par jour dans la rue Saint-Pierre, les commerçants ne disposent pas d'un temps énorme avec chaque client. Une envie de temps partagée par Pascale Doinel, la gérante du magasin de prêt-à-porter et accessoires Entre cigale et fourmi, rue du Havre : "C'est une autre approche, je peux passer une heure avec mes clientes. Je propose également des expositions, les gens peuvent rentrer simplement pour regarder." Il lui fallait donc une surface importante, "que je n'aurais pas pu avoir en centre-ville en raison des prix".

Will Bethus, qui devrait ouvrir sa boutique de torréfaction Les Cerises du café, mi-mai, rue de Vaucelles, dispose d'un local de 42 m² pour environ 800 euros par mois. À titre de comparaison, un local de 60 m² coûte aux alentours de 2 500 € par mois de loyer dans la rue Saint-Pierre. "Je pense qu'en centre-ville, ça aurait été compliqué d'aménager le local comme je le voulais, c'est-à-dire d'installer mon torréfacteur. Ça peut-être assez coûteux et dangereux d'installer ce type d'appareil", détaille-t-il. Le torréfacteur voit aussi l'avantage de l'accessibilité : "Je défie quiconque de me dire à quel endroit c'est facile de se garer, dit-il le sourire aux lèvres. L'avantage avec cet emplacement, c'est qu'il y a le parking des Rives de l'Orne et des places gratuites un peu plus haut."

Un point fort indéniable en dehors de l'hypercentre, que soutient Pascale Doinel : "Il y a un parking juste en face de la boutique et c'est aussi accessible pour les personnes en situation de handicap." En s'installant dans une "rue de passage" plutôt qu'en centre, la commerçante a pris la décision d'ouvrir lors de la pause méridienne "car, avant de retourner au bureau, des femmes font un tour dans en magasin", et le dimanche matin, puisque le marché s'installe juste à côté, sur le port, ce jour-là.